El año pasado se registró la mayor cantidad de préstamos UVA desde la pandemia, aunque la cifra se mantiene por debajo de los niveles de años anteriores. El análisis incluye el perfil de los deudores, la evolución de las cuotas y el impacto en el mercado inmobiliario.
Durante el año 2024, el sistema bancario otorgó 44.305 créditos hipotecarios bajo la modalidad UVA, según datos recabados por la Agencia Noticias Argentinas. Esta cifra representa la mayor cantidad registrada desde la pandemia, aunque es un 22% inferior a la cantidad de préstamos concedidos durante los años 2017 y 2018.
El acceso a este tipo de financiamiento requiere cumplir con ciertos requisitos de ingresos. Por ejemplo, para un crédito de $300 millones a 30 años, el Banco Nación solicita ingresos por $12 millones mensuales y una cuota inicial de $3 millones. Los analistas recomiendan que la cuota no supere un tercio de los ingresos del deudor para garantizar la sustentabilidad del pago.
La morosidad en los hogares ha mostrado una tendencia al alza, pasando del 2,5% al 9,3% en los últimos 12 meses. Si se consideran también las deudas con fintech y billeteras virtuales, el porcentaje de hogares con pagos atrasados alcanza el 13%.
Un factor clave en la dinámica de estos créditos es la indexación por la cláusula UVA, que en un año y medio de congelamiento salarial en el sector público registró un ajuste del 52%. Este desfase ha llevado a que algunos deudores, cuyos ingresos no se actualizan al mismo ritmo, exploren opciones como la venta de la propiedad o la cancelación anticipada del préstamo para reducir su carga financiera.
Este movimiento se refleja en el mercado inmobiliario, donde la oferta de unidades habría aumentado entre un 5% y un 10%, con un stock que supera las 110.000 propiedades, de las cuales casi 80.000 son departamentos. Los valores de referencia en el mercado son variados: los monoambientes tienen un rango de u$s55.000 a u$s100.000, mientras que los de cuatro ambientes oscilan entre u$s180.000 y u$s280.000.
Los expertos señalan que la menor disponibilidad de crédito hipotecario ha reducido la demanda, y que los salarios en dólares no acompañan posibles subas de precios. En este contexto, las operaciones de compraventa suelen concretarse entre un 4% y un 6% por debajo del precio publicado, con plazos de 60 a 90 días.
En la última década, los préstamos UVA han permitido que cerca de 200.000 argentinos accedieran a la vivienda propia, muchos pasando de inquilinos a propietarios. No obstante, la evolución de las cuotas, indexadas por un indicador que en ocasiones se distancia del poder adquisitivo, sumada al aumento del peso de los servicios públicos, ha hecho que el monto mensual a cubrir sea de difícil acceso para muchos.
A pesar de las dificultades, la morosidad dentro del sistema hipotecario UVA se ha mantenido en niveles bajos. Lo que ha crecido son los casos de ventas y cancelaciones anticipadas por parte de deudores que buscan reducir su deuda o salir del circuito.
Históricamente, los créditos hipotecarios UVA tuvieron dos etapas de auge: una entre fines de 2016 y 2018, y una reaparición a mediados de 2024.