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Locales y oficinas: el mercado se recupera pero el microcentro viene muy lento

Apesar de la crisis económica y la incertidumbre propia de los años electorales, el mercado de locales y oficinas se recupera tras el golpazo de la pandemia. La vacancia se redujo en casi todos los corredores comerciales de la Capital, salvo en la amplia zona del microcentro, cuyo eje principal y más visible es la peatonal Florida. Los entendidos sostienen que allí la actividad retornó a medias por la vuelta del turismo, pero ya no hay tantos empleados como antes.

Según la última medición del gobierno porteño, en el distrito hay 32 corredores comerciales con más de 15.000 locales. En las 10 zonas principales, la tasa de vacancia promedia el 2,7%, señala un estudio de la consultora Colliers. Pero en el área Florida (entre la peatonal, las calles paralelas y transversales) el porcentaje trepa al 9,42%. Y un escalón por debajo se ubica el exclusivo Puerto Madero(9,09%).

Ocurre que la vuelta al trabajo presencial en todas sus graduaciones (home office, híbrido o presencialidad complementaria) modificó la base de la demanda. “Las empresas buscan menores superficies, oficinas con espacios abiertos y plantas lo más armadas posibles”, enumera.

Stange remarca que de Palermo hacia el norte son las zonas más demandadas y que “la alta vacancia en el centro no permite que los valores se recompongan”. La experta ejemplifica que “el alquiler de una oficina categoría A en Palermo y Núñez se ofrece en el rango de US$18 a US$22 el metro cuadrado, más IVA y gastos; una equivalente en el centro oscila entre los 12 y US$15”. Esos valores reflejan problemas estructurales más profundos.

Se trata, explica Martín Potito, ejecutivo de LJRamos, de un mercado de edificios viejos en materia de diseño y “las empresas le escapan a eso”. Esa menor ocupación implica menor cantidad de público para los locales de la zona. Con un detalle: “Florida se nutre más del turismo, en cambio las calles paralelas y transversales apuntan a la población de las oficinas, y este segmento está más golpeado”, señala Potito.

El corredor de peatonal Florida tiene 12 cuadras de extensión y concentra un total de 308 locales. Es un símbolo inconfundible de identidad porteña. Pero la zona céntrica es un área más amplia, e incluye la calle Corrientes desde Tribunales hasta Leandro N. Alem, y desde Córdoba hasta Diagonal Norte. Los valores de venta, señala el inmobiliarioRafael Baigún, “cayeron hasta 50% con respecto a la prepandemia”. Sin embargo, aclara que “los dueños de locales en buenas ubicaciones (Florida oSanta Fe) se resisten a vender”.

Ambos mercados, oficinas y locales, están estrechamente vinculados. Según un informe de LJRamos, el ranking de corredores con oficinas vacías (de clase A, o sea, las de mejor calificación) lo lidera ampliamente el microcentro (28,3%). Le sigue la avenida 9 de julio (21,4%) y Plaza Roma (19,6%). El entramado sobre la Panamericana también es alto(20,5%).La contracara son Catalinas (12,2%), Retiro (12,3%), PuertoMadero (12,1%), Libertador GBA y CABA(10,1% y 7,5%, respectivamente) y el Polo Saavedra (9,9%).

“Las empresas ya no quieren estar en microcentro”, introduce José Viñas, director comercial de la consultora Cushman & Wakefield. El especialista argumenta que los alquileres bajaron más de lo que se supone. “Si bien los precios pedidos en el microcentro son de los más bajos del mercado, esto no se condice para nada con los precios de cierre, los cuales son extremadamente menores en los casos de que algún propietario tenga la suerte de poder cerrar una transacción”, dice.

Al igual que otros, Viñas sostiene que “los submercados preferidos son el corredor Libertador de la Capital Federal, las zonas de Palermo, Catalinas y el Polo Dot Baires, en Saavedra”. El gran interrogante es sobre el futuro de la infraestructura edilicia concentrada en el centro porteño, que durante décadas concentró a casas matrices de multinacionales, sedes administrativas de empresas y entidades financieras locales e internacionales.

El microcentro hoy es una zona descuidada, quedan muchos locales vacíos y los ocupados son principalmente locales gastronómicos que se alquilan muy baratos”, explica Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre. Pepe coincide en que la peatonal fue la calle que más se recuperó debido al retorno del turismo extranjero. “El 60% de las oficinas se vaciaron en la pandemia y cuando se reactivó, las empresas achicaron metros porque la gente no quiere volver”, dice el empresario.

Con respecto al mercado de oficinas, Potito señala que la problemática es más amplia. El entendido compara que en la actualidad hay 230.000 metros cuadrados disponibles para alquilar, “aunque en 2020 eran 120.000”, grafica. Por otro lado, en 2022 se ocuparon 20.000 metros cuadrados de oficinas contra un promedio histórico de 60.000”. Potito añade que, pese a todo, el mercado mostraba una recuperación hasta el primer trimestre del año. La crisis interrumpió la tendencia.

La dificultad para ocupar espacios destinados a usos corporativos es un fenómeno mundial. “Esto mismo, pero en una mayor dimensión, está ocurriendo en otras grandes ciudades del mundo. En Nueva York, Chicago, Los Ángeles y San Pablo, la vacancia es mucho más alta que en Buenos Aires”, sorprende el especialista.

Por su parte, Stange cree que el contexto macroeconómico (alta inflación más incertidumbre) es una combinación complicada. Sin embargo, sostiene que a pesar de todo “el mercado continuará con su recuperación, porque las pymes, el gran motor de la economía, siempre encuentra el modo de seguir adelante”. De todos modos, la experta advierte sobre “la falta de inversiones en el sector”, que impide darle una mayor fluidez.

Viñas sugiere que “los propietarios evalúen el Plan de Reconversión a Residencial que tiene el GCBA, donde aparte les pueden reintegrar hasta el 70% de la inversión a través de pago a cuenta de Ingresos Brutos”. Alude al plan de estímulos que el gobierno porteño lanzó para incentivar la reconversión de oficinas en viviendas, con el objetivo de revitalizar una de las zonas más valoradas por los porteños y los turistas del exterior.

La vacancia en los locales comerciales en la zona céntrica tiene una incidencia mucho mayor de lo que parece. Ocurre que en el área de la peatonal se concentra casi la mitad de la totalidad de metros cuadrados disponibles, según datos de la consultora Colliers.En segundo lugar aparece el corredor Callao y Santa Fe, con el 10,34%.

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